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来自 电子商务 2019-09-13 12:28 的文章
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旭辉估值为何垫底?一定是某个地方出问题了

地产行业,都流行这么一句话,规模是“今天的入场券、明天的利润”。但是经历过2017年的大规模扩张后,到了2018年,不少房企在发展规模的同时也强调效益的增长。

旭辉估值为何垫底?一定是某个地方出问题了来自楼市头条的原创专栏图片 1

如不少房企提出了要走“效益”的路。近日,雅居乐也明确提出,公司将回归60%左右的稳健负债水平,在获取新项目时会坚守净利润率不低于10%的底线。

没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨。

其实,在地产界,有这么一只股,去年毛利率创新高,达到29.7%,近五年净利率均维持在12%以上,2017年净利率更是同比增长36%至19.29%,这就是旭辉控股。

市场永远是对的,不对的只能是我们自己。

旭辉去年净利同比增加了72%,毛利率创新高,并成功晋升为行业15名,其估值本应可以更高。但是注意到,近年来,房企合作开发项目越来越多,但部分房企在统计销售额时并未剔除非权益部分,未能真实反映其实际销售额。目前,万科等大房企的平均权益已低于80%,而恒大的比重则高达95.7%。

冲击三千亿的目标房企中,除了大发地产这种特别有“理想”的,据村长不完全统计,旭辉控股的市值可能是知名房企里最低的。

而旭辉一直以来采取的合作模式拖累其利润表现,其销售权益比例一直处于行业较低水平,在2017年的销售额中,归属旭辉控股的权益比例仅为53%,比2016年的55%进一步降低。这也让外界质疑其销售金额的含金量。

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有分析指出,旭辉在2012-2017年,销售金额虽然增长了近10倍,但是利润只增长2倍。因此虽然合作模式是旭辉规模发展的特色,但销售规模成功跨越千亿高峰的旭辉,其权益金额并不高。

东财choice显示,截至2018年6月6日,旭辉收于6.4港元/股,总市值494亿港元,折合人民币约402亿元。

2018年,旭辉控股的投资重点或将是在扩土储的同时更加强调增权益。

内房股在香港市场的流动性还不错,一般认为,价格能对价值进行贴现。

尽管旭辉的权益销售额占比较少,但是其合作模式仍是一把双刃剑,因为通过与其他房企合作,借力其资源优势,有利于旭辉迅速获取土地及进入新的城市,同时也有助于减轻资金压力、撬动杠杆,实现规模提升。

那么问题来了,旭辉大声嚷嚷自己被低估,不如和村长一起反省一下,为什么不被投资者看好?

实事也证明,近年来旭辉在扩大规模的同时,保持了利润率和净负债率的均衡,财务数据稳健。

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如2017年,旭辉的资产负债率由2016年的80.47%降低至77.42%。从旭辉目前的行业地位来看,约70%的负债率并不算高。此外,用于衡量企业动态财务能力的净负债率指标,2017年旭辉该指标为50.9%,如考虑永续债,净负债率为70%,因此,财务状况相对稳健。

规模注水,真实利润呢?

良好的发展前景 稳健的财务数据,今年以来旭辉在评级方面收获颇丰。

2011年,旭辉年销售额仅50亿,在地产界连名次都排不上。

4月13日,联合信用评级有限公司确认旭辉集团股份有限公司主体信用评级为AAA,评级展望“稳定”,成为旭辉境内主体获得的首个AAA评级。此外,旭辉又获得中诚信证券评估有限公司的AAA主体信用等级评定。

到2016年,旭辉实现530亿销售额,五年增长十倍,进入行业20强。2017年,旭辉实现合同销售金额1040亿元,几乎翻了一番,正式迈入千亿房企行列,排名第十五。

除了机构给予较高的信用评级,旭辉近来也频获机构调高市场评级及目标价。

此外,2017年旭辉净利同比增加了72%,毛利率创新高。

如西南证券 、国信证券、中信建投四家券商机构接连发布旭辉首次覆盖报告,给予买入或增持评级。另外,中金公司将旭辉列入首选名单,目标价提升至8.85港元;海通证券 更是将目标价上调至10.29港元。

规模和利润齐飞,按理说其估值本应可以更高。然而事实是,据村长不完全统计,旭辉可能是喊出3000亿元口号中知名房企市值最低的。

伴随着众多机构首次覆盖及给予较高的评级,也使得旭辉在融资渠道反面有所作为。

投资者不是傻子。一定是有某个地方出了问题。

旭辉估值为何垫底?一定是某个地方出问题了。今年1月份,旭辉完成发行3亿元美元的五年期美元债券;2月完成发行27.9亿港元的可转债。

我们知道,旭辉的这千亿销售额是有点虚胖的。如果你没读过小和尚挑水的故事,可以参考村长这篇文章:旭辉:你这个1000亿,史上最水!

紧接着,今年4月24日,旭辉又成功发行3亿美元的2年期债券,息率为6.375%,为同期可比同业中最低。

2017年,旭辉的权益销售额占整体销售额的比重为53%,比例在千亿房企中垫底。

值得注意的是,此次发行获得了全球知名的投资银行高盛独家安排与全数认购,反映市场对旭辉的信心与旭辉的强大融资能力。

挤出这部分水之后,旭辉去年只以624亿的权益销售额规模排在第25位。相应的,旭辉归母净利润为48.28亿元,相当于净利润61.49亿元的78.52%。

由此看来,旭辉今年境外融资比例进一步增加,融资成本有望继续下降。其实,旭辉自上市以来融资成本不断降低,2017年加权债务成本仅5.2%。

值得注意的是,若以40.82亿元的核心净利润计算,当前旭辉控股集团402亿元市值对应的静态市盈率为9.84。

冲刺规模TOP8并不是喊口号

接近10倍的静态市盈率,已经和融创差不多。去年融创核心净利润111.2亿元,以此计算的静态市盈率约为10.6。和地产界“最聪明”的人估值都差不多了,旭辉还要奢求什么呢?

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