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楼市三个爆款消息!加息、居住权、土地续期

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

《民法典各分编》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。物权编草案在物权法的基础上,按照党中央提出的完善产权保护制度,进一步完善了物权法律制度。

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1、重磅:住宅用地使用权到期自动续期

8月27日,楼市突然传来三个大消息:

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1、央行悄悄“加息”!

2、“居住权”将被写入法律。

3、住房土地到期如何解决,有了新说法。

民法典物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作了一个原则性规定。

下面我逐一解析这三个大消息的具体含义。

草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

一、央行“加息”

2、新增规定解析

8月27日早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

——规定前后对比

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律师王龙国指出,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法以前没有,属于新增内容,因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解,以前提的是所有权和使用权,其中,“所有权”包括“占有”“使用”“收益”“处分”四项权能。

下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况:

以前因为对住宅建设用地使用权期间届满续期问题没有规定如何处理,社会上针对该问题的讨论很多,现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。

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——规定作为房产税基础?

所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款”,是央行把国库里的钱,交给商业银行保存,这个过程一般会通过招标方式进行。

也有业内人士表示,住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

中央国库里的钱,主要来自财政收入。国库资金会存放在央行,获取比较低的利息(一般为活期存款、活期利息)。所以,企业交税会带来市场流通的货币减少,相当于紧缩货币。为了保持市场流动性,央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱,通过招标以定期存款方式放在商业银行。

这样做有三大目的:

第一,让中央财政资金获得更高的收益;

第二,这相当于向市场投放基础货币;

第三,通过中标利率,央行可以释放“加息”或者“降息”的信号。

中原集团首席运营官李文杰则认为,土地使用权自动续期与征收房产税之间没有直接联系。

从上述表格可以看出,今年4月以来,中标利率一度走高到了4.73%,但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日,国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号,随后7月31日的政治局会议予以了认可。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于土地使用权续租的内容,其实过去强调的就是所谓“70年产权”的概念。从规定来看,自动续期的政策思路很明确,同时是否要付费这一点,也提到了“或者减免”的概念。类似规定,一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考,即研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

事实上,最近两周货币市场利率、同业存单利率都出现了轻微的上涨,央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。

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央行之所以要引导市场利率走高,我猜是两大因素:

3、首次提出“居住权”

第一,美联储有可能在9月下旬继续加息,这样中美利差会进一步倒挂,将让人民币贬值压力再次加大。如何解决人民币贬值压力增大的问题?当然最好是市场利率走高。

第二,中美博弈,或许让人民币很难继续贬值。因为继续贬值,会招致美国进一步加税,意思不大。所以,最近传出了人民币汇率将重返6.5的“小道消息”。这个消息是否属实,我不知道。但央行已经“将金融机构远期售汇业务的外汇风险准备金率调整为20%”(此前准备金率为0%),重启了所谓的“逆周期因子”,都是为了制止人民币进一步贬值。

居住权!民法典物权编草案专门规定了“居住权”:

现在小幅“加息”,也有维稳人民币汇率的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息,人民币会不会有“正式加息”,尚有待观察。但届时,至少在货币市场上“非正式加息”恐怕是必要的。

居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

央行“加息”(因为没有正式提高“银行存贷款基准利率”,所以我给“加息”二字加上了引号),对楼市显然构成利空。楼市会下跌吗?这个要看地方政府的政策,以及房贷的真实利率。如果各地降低上浮幅度,就可以抵消负面影响。

据介绍,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

目前全国房贷的“加权平均利率”为5.6%,距离“熊市利率”7%仍然有显著距离。未来这个关键数据(央行每季度公布)会不会真正大幅上升,尚有待观察。我个人判断是,不太可能。

4、规定解析

二、居住权“入法”

——契约精神

8月27日下午,民法典各分编(草案)提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

严跃进表示,从“居住权”的规定来看,其明确给予了界定,强调了合同约定的契约精神。类似规定有助于未来在三个领域实现更好的保障,包括租赁权、住房保障权、以房养老居住权等方面。后续在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,落地可能性很大,也能够实现人人都支持此类新市场的改革和发展。

所谓“民法典”,是民事权利的宣言书和保障书,是系列民事法律的汇总。如果说宪法重在限制公权力,那么民法典就重在保护私权利。我们可以说“宪法 民法典”构成了公民国家的基础,民法典的重要性仅次于宪法。

——保证居住权利

据报道,此次“民法典各分编草案中有关婚姻家庭编部分”,不再保留计划生育的内容。这意味着如果通过,计划生育可能被彻底放开。

王龙国指出,现在新提的“居住权”包括“占有”“使用”两项权能。居住权就是为了解决现在社会上没有房屋但又需要居住的这部分人的问题,这些人虽然没有房屋产权,但他们因为合同约定或其他原因而居住在某个房屋里,法律要规定他们有居住的权利,否则,这部分人将没有合法的居住场所。

在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权”:居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

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据媒体解释,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

5、增加“优先承租权”制度

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