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来自 房产咨询 2019-10-31 16:25 的文章
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“购房者”在补贴“租房者”,真的吗?

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

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当前楼市的焦点,是房租大涨。

摘要 未来虽然中国股市的业绩增速降到了8%左右,但是由于去杠杆,货币增速降至8%甚至以下,房价涨不动了,跟地产有关的高收益资产要么爆雷了、要么消失了,大家只能买到3%的国债,2%的货币基金,这个时候能够提供8%业绩增长的股市其实是最好的选择。

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摘要

上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

一、股债双牛,今年资产配置的大赢家

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

今年的中国经济遭遇了诸多的挑战,国内政策明确不走刺激地产的老路,使得国内工业经济持续下行,7月工业增速创下了4.8%的10年新低,2季度GDP增速创下了6.2%的27年新低。

情况真是这样吗?

但是到目前为止,中国资本市场的表现非常不错。截止8月末,代表股市表现的沪深300指数涨幅为26.2%,而代表债市表现的10年期国债利率从3.23%降至3.06%,折算成年化收益率约为5.8%,走出了股债双牛的行情。

不妨算笔账。

而从投资者的回报来看,今年无论是配置股票还是债券类基金,都能获得不错的回报。其中股票基金的表现最为突出,根据Wind统计,前8个月的主动偏股型基金的平均收益率为16.2%。而债券基金的表现也相当不俗,前8个月的平均收益率为3.93%,折合年化收益率为5.9%。

在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

从国内主要大类资产的比较来看,今年国内资产表现最好的是黄金的23%,其次就是股票基金的16.2%和债券基金的3.93%。如果持有银行理财,按照4%左右的年化收益率,目前的绝对回报约为2.7%,而持有货币基金的年化收益率为2.3%,折合绝对回报率为1.5%,持有1年期定存的年化收益率约为2%,折合绝对回报率为1.3%。

从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

而在过去持续躺赢的房地产,今年以来的表现乏善可陈。诸葛找房网的数据显示,今年7月份全国百城二手房挂牌均价同比仅上涨1.7%,国信达数据显示7月份全国337个地级以上城市二手房挂牌价同比仅上涨1.5%。也就是今年持有房地产的回报率和货币基金的收益率差不多。

1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

而过去几年盛行的高收益理财P2P,目前综合利率水平大约在10%。但由于18年起持续爆雷,P2P的累计问题平台数量超过2800家,而正常运营的P2P平台数量从峰值的3600家降至不到800家,P2P行业的贷款余额已经从峰值的1万多亿缩水至6670亿。大家都明白了,所谓10%的利率其实根本没法兑现。

或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

因此,今年只要大家对中国的未来有信心,坚定不移地投资在中国的资本市场,无论是投资在股市和债市,其回报率都要好于房地产、P2P、银行理财、货币基金、银行存款等诸多资产。毫无疑问,股市债市就是今年资产配置的大赢家,其他的大多数都是输家。也就是说,今年配置了股市和债市的人,财富相对而言是增值的;而配置在房地产、P2P、银行理财、货币基金等领域的人,财富相对而言是贬值的。

那么我们按照贷款方式计算一下。

那么问题来了,股债双牛是如何炼成的,为什么房子不灵了,未来是否还会继续?

能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

二、长期看,资产回报源于内在价值

即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

大家有没有想过,我们购买任何一类资产,如果赚钱了,到底是赚了谁的钱?

其实说到底,大家根本不看重租金收入,看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着,还要买更多的房子。

比如说过去在中国买房,大家都赚了钱,那么大家赚的是谁的钱呢,赚的是开发商的钱,还是卖房人的钱,或者两者都不是?过去在中国买股票为什么不赚钱,钱被谁赚走了?我们把钱存到银行就有利息,这个钱是银行给我的,还是其他的人给我的?

所以,当有人拿理财来跟你计算买房子划不划算的时候,你根本不需要跟这些人理论。凡是通过这种方式给你算账的人,要么是特别聪明的股市天才,要么是一个彻头彻尾的糊涂蛋。而且,99%属于后者。

我相信对于这些问题,每个人都有不同的答案,或许也没有唯一的答案。但是如果我们把眼光放长远,看看美国过去100多年的历史数据,其实在长期是有答案的。

北师大金融研究中心主任钟伟曾提出过一个概念:过去这些年,中国大中城市的房价基本上“每6年翻番”,未来仍将如此。

观察美国1900年到2018年的数据,在1900年的道琼斯指数为70点,而在2018年末为23327点,涨了332倍,年均涨幅为5%,但是道琼斯指数在1928年以后就不包含股息率的数据,如果考虑道琼斯指数的股息率长期超过2%,因而持有美国股票资产的长期年均回报率超过7%。

我曾写过一篇文章,从广义货币M2增速角度解释了这个问题。结果发现绝大多数时候,每6年的广义货币M2都会翻倍,有时候还远远不止。在货币超发的推动下,大城市房价也会翻倍。最近四年多,M2增速放慢了,距离翻倍看起来比较遥远,但房价又翻了一倍。究其原因,是去库存中使用了“PSL+货币棚改”的方式——一方面增加货币,一方面减少房子,最终引发了房地产的大牛市。

如果持有债券类资产,比如说美国国债,过去100年的年均回报率约为4.7%。而美国高等级企业债利率长期比国债利率平均高出约130bp,因而持有高等级企业债的长期年均回报率约为6%左右。

如果你只做银行理财,每年5%的收益,即便按照复利计算,1000万也只能在6年后变成1340万。如果做信托,按照每年9%计算收益,1000万也只能变成1677万元。银行理财风险非常小,但信托风险就大很多。只要6年中遇到一次违约,你就可能血本无归。

如果持有房产,观察美国著名的Case-Shiller全国房价指数,其在1900年为3.85点,到2018年末升至206.26点,涨了53倍,年均涨幅仅为3.4%。如果持有黄金,在1900年金价为20.67美元/盎司,到2018年末升至1269美元/盎司,涨了60倍,年均涨幅为3.6%,涨幅与房价大致相当。

而房子,只要买对了城市、买对了区域,风险是非常小的。

作为比较的是,在1900年至2018年间,美国年均GDP实际增速为3.1%,同期年均广义物价涨幅为2.9%,合计年均GDP名义增速为6%。

换句话说,你买对了房子,资产升值是在睡梦中实现的,你不用担惊受怕。但投资金融产品,随时需要枕戈待旦,只能每次正确,不能错一次。错一次,就可能全砸里面。

由此可见,房产和黄金作为实物类资产,其长期回报率在3%左右,其实恰与美国过去100多年的通胀平均涨幅相当。而股票和债券的长期回报率约在5%-7%左右,与美国过去100多年的GDP名义增速均值接近。

所以,对于卖了房子做理财,把理财收益看做“真实收益”的人,我有一个比喻:你的“收益”其实是假的,你用理财“收益”来花天酒地,相当于割自己大腿上的肉吃烧烤。

这其实也揭示了各类资产长期回报的来源,长期来看,是经济增长和通胀在创造财富。其中股票和债券作为金融资产,其长期回报来源于经济的名义增长,而房子和黄金作为实物资产,其长期回报来源于通胀。这也符合逻辑推理,因为股票和债券的回报来自于企业,企业的生产经营创造了经济增长。而房子和黄金作为实物资产,本身不创造价值,因而长期只能靠涨价来赚钱。

原因很简单:你的本金每年都在贬值。5%的银行收益,根本跑不赢真实通胀,距离8.5%左右的M2增速差距更是非常明显。

所以,从美国的历史来看,股债双牛其实不是一个偶然现象,而是长达100多年的历史规律。其中虽然偶尔会有中断,比如在1960-70年的滞胀时代,美国也是实物资产远好于金融资产。但是到了1980年以后至今的40年中,美国标普500指数的年均回报率约为10%,持有10年期国债的年均回报率约为8%,又是典型的股债长牛。

想想看,35年前“万元户”绝对是富裕家庭,如果从那时一个拥有2万元家产的家庭开始做银行理财、不事生产,最初的日子一定非常好过,因为当时普通家庭年收入就是几百块钱而已。30多年后的今天,你的本金还是2万元,还能干点什么?

因此,历史证明股票和债券等金融资产的长期回报率要远好于房子和黄金等实物资产,因为前者的价值来源于经济增长和通胀,而后者只能反映通胀。

因此,在大城市拥有第二套、第三套房子的家庭,当你出租房屋的时候,你看起来的确在补贴租户。但另一方面,你获得了长期抗通胀的能力,你的不动产会不知不觉中不断上涨,租金收入还可以看成是你的“意外收入”,是房价上涨之外的“额外奖赏”。

三、短期看,资产价格反映供需关系

或许有读者会说:你不能拿以前的经验来套将来,中国楼市真的是变了。这种游戏玩不下去了。那么我给你看一下近期天津、成都、东莞、珠海发行的“土地储备专项地方债”信息披露文件里,对未来地价的预测(这些预测都发生在7天之内):

但是,为什么大家在中国的感受就是过去10年房子很赚钱,而股票不赚钱?

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原因在于,任何一类资产的价值其实有两种属性:第一种是资产的内在价值,也就是资产本身所创造的价值;但还有第二种是资产的交易价格,也就是市场愿意给这个资产支付的价格,而这个价格在短期内不一定与资产的内在价值有关,而是反映了市场的供需关系,或者说市场的特殊偏好。

上图是天津的预测,每年至少上涨5%。根据是“过去三年GDP增速平均值”,或者“未来一年GDP增速预测”两者中的低值。

打个简单的比方,在选美大赛中,对于美其实有两种标准:一种是客观标准,选手天然美不美;另一种是主观标准,大家觉得选手美不美。甚至有时候选手本身美不美并不重要,只要大家都觉得美,也可以当上冠军。我们都读过安徒生的童话《皇帝的新装》,皇帝什么都没有穿,但是大家都假装看见了皇帝穿了衣服,直到被小孩子叫出来,其实皇帝根本就没有穿衣服。

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所以,观察美国资产回报的历史,虽然历史证明金融资产远远跑赢了房地产,但是在1964-79年间,同样是有近15年的时间,房地产涨了好几倍,而股市一直都不涨。当时在美国买房的人也是人生赢家,而著名的杂志《商业周刊》则刊登了专文预测《股市已死》!

上图是成都的预测,地价每年上涨幅度是“GDP增幅的0.9倍”。

是因为房地产创造了更多的价值吗?我们知道房子并非生产资料,房子唯一的产出是租金,在1964-1979年间,美国房租的年均涨幅为6.6%,而股市中企业盈利的年均涨幅为8.2%,其实股市创造的价值更多。

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但是大家当时就是喜欢买房子,在1979年,大家为1单位的房租可以付出24倍的房价,而为同样1单位的企业盈利,大家只愿意付出8倍的股价。

上图是东莞对于具体项目的估算,征地投入资金46亿元,未来卖地收入大概是284亿元到300亿元左右。

其实在中国过去的10年也是类似的现象,房市表现远好于股市,并非是前者创造了更多的价值,就是因为大家愿意为房子付出更高的价格。从07年到18年,北上广深4大一线城市的房租年均涨幅为5.3%,其实远低于同期A股市场11%的企业盈利增速。但是大家就是爱买房,不爱买股票。目前北上广深的租金回报率大约只有1.5%,相当于给1单位房租可以付出60倍的房价。而沪深300指数的市盈率只有12倍,也就是给1单位的企业盈利,大家只愿意付出12倍的股价。

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四、过去货币超发,地产泡沫受益

上图是珠海对具体项目的估算,征地投入资金是45亿元,未来卖地收入大概是157亿到167亿左右。

为什么给房子的价格就很贵,给股票的价格就很便宜?

就是这样,自己看看吧。

有人说因为房子买了可以住,而股票买了没有用。但是如果不买房的话,租房子也很便宜,一线城市的租金回报率才1.5%;而股票买了也有分红,比如说买了沪深300指数,目前的分红率也有2.7%,把买房同样金额的钱买了股票以后,靠分红来租房绰绰有余。

对了,8月21日下午新上任的央行副行长朱鹤新在一场新闻发布会上,透露了一个重要数据。在央行定向降准,努力降低融资成本的情况下,7月份全国新发放的单户授信500万元及以下小微企业贷款利率的平均水平为6.41%,比上年末下降0.14个百分点。

有人说因为租房不开心,要经常搬家,中国人天生就爱买房。但如果房子不涨了,股市每年涨10%,同样的钱拿来买股票,租7年房子以后,可以买两套房子,你选择买房还是租房呢?

而根据“二季度央行货币政策执行报告”,6月份“非金融企业及其他部门”贷款加权平均利率为5.97%,6月份个人住房加权平均利率为5.60%。

因此,并不是中国人天生就爱买房,在2000年左右的时候其实也不买,当时上海买房还送户口,因为房价长期不涨。但由于过去10多年房价每年平均涨10%以上,持有7年至少翻一倍,经过市场不断的教育以后,大家印象就是买房每年至少可以升值10%,为此大家每年可以贷款7万多亿来买房,哪怕买贵了也不怕。

看懂了吗?房贷一般是5年或者以上期限的,反而利率最低,利率是5.6%。

普通企业贷款(多是1年到2年左右的)是5.97%;

小微企业贷款(多是1年到2年左右的)利率是6.41%。

而由于股市跌了10多年,从2007年高点累计下跌了一半,平均每年下跌4%,给大家的教训就是买股票每年都要赔钱,所以哪怕再便宜也不能买。有一个指标是公募基金中偏股型基金的规模,在过去7年都没有太大变化,一直保持在2万亿左右,而同期货币基金规模从5000亿一度升至8万亿以上。

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房子和股票作为投资品,其实有一个特点和普通商品有着巨大的差别。普通商品的需求和价格通常是负相关,也就是价格越贵、买的人越少,价格越便宜、买的人越多,而投资品则往往是越涨买的人越多,越跌买的人越少。

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比如说在2007年,中国股市经过连续两年大涨,上证指数差不多每年翻一倍,而同期沪深300指数的市盈率从最低的13倍涨到最高的近50倍。而在经过10多年下跌之后,沪深300指数在2019年初的市盈率跌到只有10倍。

声明:本文仅代表作者个人观点,不代表地产情报站观点,不构成投资意见。文中的论述和观点,敬请读者注意判断。交流请加此微信号:weibammd。

而同样在2007年,中国房市的房价租金比大约在30倍,其实比当时的股市要便宜很多。但是经过房价10年大涨之后,房价租金比上升到了60倍。

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为什么过去10年房市表现比股市好?其实关键问题在于钱太多了。

在2007年的时候,中国的广义货币M2只有40万亿,而到18年升至180万亿,货币增长了3倍多,同期一线城市的房价也在类似涨幅。我们测算07年时居民的房产总值约在80万亿,而到2018年升至300多万亿,是唯一可以和货币增长在数量级上匹配的资产。

也就是说,虽然房子创造的价值并不多,房租每年只涨5%,但由于货币每年增长接近15%,而大部分货币都去买房了,因此哪怕你觉得房子并不值那么多钱,但架不住市场上的钱太多,别人都愿意花大价钱买房,所以房价的涨幅其实是反映了货币增速。

与之相反的是,虽然中国股市整体创造的价值并不少,企业盈利每年上涨11%,但由于没有钱流入股市,因此哪怕你觉得股市很便宜,但是还会有更便宜。

而影响房市和股市定价的关键问题,其实是货币超发。

从07年到18年,中国广义货币M2年均增速为15%,如果包含影子银行以后真实货币增速可能接近20%,货币增速远超同期12%的GDP名义增速。而大家把15-20%的货币增速默认为买房的回报率,所以哪怕同期股市的业绩每年增长11%,但是远不如货币增长的快。所以大家都愿意买房,而不愿意买股票,结果自然是房子越来越贵,股票越来越便宜。

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