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合景泰富:增长还需有质量,经营性物业步入成

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8月27日,合景泰富集团发布了2018年中期业绩公告,多向指标向好,维持稳健增长与一流利润率,尤其销售业绩增势强劲,拉动盈利预期。

公告显示,上半年,合景泰富集团按权益合并收入约101.4亿元, 同比增长8.5%;公司拥有人应占利润为21.7亿元,同比大幅增加39.5%;按权益合并毛利率及净利率分别为33.8%及21.3%;核心利润为19.6亿元, 同比大幅增长36.2%;每股盈利68.8分; 中期股息每股25分。

不久前,合景泰富将名字改为“合景泰富集团控股有限公司”,对外宣告多元化战略意图,表现之一就是发展长租公寓业务,据了解,合景泰富集团计划在年内推出超20个长租公寓项目。长远看来,地产板块与多元业务板块协同发展将更好提升合景泰富集团的综合实力。

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预售增长未来三年复合增长率或超40%

上半年,合景泰富集团销售业绩保持强劲增长势头。公告显示,合景泰富集团在2018年1-6月,录得总预售额324亿元, 同比增长82%,完成全年销售目标的50%。按预售额贡献划分,目前在售50个项目中,28%来自粤港澳大湾区,49%来自长三角区域,占比高达77%。

亮眼的销售业绩背后是合景泰富集团极具前瞻性的拿地布局。

2018年上半年,合景泰富集团继续深耕粤港澳大湾区和长三角城市群,深入布局环一线城市圈,通过招拍挂及收并购方式持续新增土地储备。截至2018年6月30日,合景泰富集团于11座城市购入15幅优质地块,新增总建筑面积292万平方米,其中超90%的新增地块是通过收并购以较优惠的价格及付款方式获取。

随着上述地块的购入,合景泰富集团旗下共拥有项目110个,覆盖31座城市,共计权益建筑面积约1526万平方米。若包括城市更新及未挂牌项目,截至2018年8月底的权益土地储备约2000万平方米,总可售货值约5500亿元。据合景泰富集团预估,未来三年其预售规模的年复合增长率将可达到40%-50%。

下半年,随着2017年所购买的大部分地块入市推售,合景泰富集团2018年全年总可售货值为1100亿元,其中一二线城市可售货值占比超90%,下半年将推出大约20个全新项目,比上半年将近多一倍,合景泰富集团有望在下半年迎来新的增长速度。

值得一提的是,上半年,合景泰富集团全面推广项目跟投制度,目前已在约19个全新项目中广泛开展,极大地调动了员工的能动性和投入度,加快了项目周转速度,同时,“合享家”全民营销等激励机制的实施,也增强了全员积极性,助力公司运营效率的全面提升。

凭借充足的土地储备以及高效的运营机制,合景泰富集团有望实现全年650亿元合约销售目标。

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多元布局 年内推逾20个长租项目

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房地产行业近两年迎来全面转型,今年23岁的合景泰富集团正谋求多元化发展。

今年8月,合景泰富集团发布公告称,公司名称由“合景泰富地产控股有限公司”更改为“合景泰富集团控股有限公司”。此次更名不仅为合景泰富集团提供全新企业标签,也更好反映了其业务扩张策略。

除了传统的物业开发以外,合景泰富集团在物业投资、酒店营运及物业管理方面布局多年,公告显示,上半年合景泰富集团收入34.6亿元,物业投资、酒店营运及物业管理总收入占比18%。未来,随着更多投资性物业入市,合景泰富集团经营性物业收入将在未来两年迎来高增长。

在酒店板块,截至2018年6月底,合景泰富集团旗下已开业酒店7家,包括国际品牌运营管理及其自营品牌木莲庄酒店。未来合景泰富集团还将陆续在成都、广州、苏州、上海、北京等城市落地更多木莲庄酒店。

在商场板块,目前已开业四座广场,并且实现95%的招商率和90%的开业率,下半年,合景泰富集团还将迎来北京摩方、广州誉山国际悠方、广州南沙悠方、佛山泷景悠方的亮相,全面形成全国商业布局。

长租公寓是房地产行业近两年最热门的领域,合景泰富集团已落下重要布局,合景泰富集团以上海、杭州、南京、深圳等一二线城市为试点,通过轻、重资产相结合的模式,计划在年内推出超20个长租公寓项目。据了解,合景泰富集团的长租公寓产品包括誉舍、昕舍、陆舍,分别针对高端商务人士、白领阶层及职场新人等细分市场,目前广州、佛山等地已有多个长租公寓项目开业。

合景泰富集团的多元化不仅体现在行业内部的业务贯通,更体现在跨界融合方面,在发展商场、酒店、长租公寓等业务的同时,合景泰富集团相继布局教育、文旅、生命科学等多个具有发展潜力的业态板块。随着多项战略合作的签订和落地,地产与多元业务板块将实现高效协同发展,为合景泰富集团综合实力的跃升蓄力。

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2018年合景泰富预售金额655亿元,同比增长72.2%,顺利完成全年销售目标。从全年的预售额贡献来看,30%来自粤港澳大湾区,45%来自长三角区域。尽管销售规模高速增长,但营收同比下滑35.2%。营业收入下降的主要原因一方面是因为2018年合景泰富出售广州星辉广场Ⅰ写字楼是以股权转让形式交易,其收益反映在其他收入,该项交易对价未反映在报表收入;另一方面是由于报告期内合作项目交付较多,未反映在并表交付面积中。此外,总资产、净资产、净利润等核心规模指标取得稳定增长。从多元化的角度来看,企业更名之后,合景泰富更聚焦在多业态业务上。同时推进购物中心、酒店、写字楼、长租公寓四大经营业务板块协同发展,有助于维持未来存量时代,企业在行业内的竞争优势。

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完成全年销售目标

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2018年,合景泰富预售655亿元,同比增长72.2%,超额完成全年650亿销售目标;平均销售价格约为16500元/平方米,同比持平。报告期内,在政策调控持续影响下,合景泰富依旧保持了高增速,实现规模的量级跃迁,主要是一方面稳住了推盘节奏,保证了供货量,全年共推出重庆誉峰、徐州香悦四季、台州临海天峻等30个全新项目,另一方面2017年新进城市重庆、徐州、台州表现亮眼,推动了业绩增长。

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和销售大幅增长形成对比的是,2018年营业收入同比下降35.2%,原因主要有以下两点:因为2018年合景泰富出售广州星辉广场Ⅰ写字楼是以股权转让形式交易,其收益反映在其他收入,该项交易对价未反映在报表收入;另一方面是是由于报告期内合作项目交付较多,未反映在并表交付面积中。

从业绩区域分布来看,目前在售80个项目中,超7成分布在粤港澳大湾区及长三角区域,占比分别达30%、45%。

2019年合景泰富目标销售850亿元,同比增长29.8%。全年可售货值达1500亿元,其中粤港澳大湾区占37%,长三角区域占35%,总计约90%的可售货值集中在一二线城市。粤港澳大湾区规划的发布无疑将刺激区域房地产需求的增长,为房企带来巨大的市场空间;而长三角区域一直以来都是房地产发展重点区域,特别是一二线城市今年市场预期看好,存在一定的机会。在可观的市场前景和充足的货源保证下,有望顺利完成全年目标。

投资:深耕粤港澳大湾区及长三角区域

收并购为主要方式

报告期内,合景泰富坚持深耕粤港澳大湾区及长三角两大核心区域,聚焦一二线城市发展,采取以收并购为主、招拍挂为辅的投资策略,低成本扩充土地储备。

年内新增38个项目,新增权益建面为414万平方米,平均成本为5400元/平方米;其中成功收购了位于北京、深圳、惠州等极具发展潜力的项目,收购及合作项目面积占新增土储约达80%。

充分把握大湾区建设带来的机遇和人口红利,合景泰富在湾区内的项目已经覆盖广州、深圳、香港、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆等多个城市,大湾区总可售货值超2000亿元,其中广州、深圳、香港、佛山的总可售货值分别为900亿元、300亿元、450亿元和500亿元。

同时,除在公开市场及通过收并购扩大在粤港澳大湾区的土地储备,合景泰富还积极参与旧城改造,在广州已签约6个旧村改造项目,预计首批最快推售时间为2021年,将为其提供高利润率保障。此外,合景泰富在广州和深圳还有多个在谈的旧村及旧厂改造项目,预计未来可售建筑面积超过1000万平方米。

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