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来自 房产咨询 2019-11-28 04:54 的文章
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稳扎稳打战略优势突显,朗诗蝉联上市百强

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5月23日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合开展的“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”在香港召开。朗诗绿色集团荣获“2019中国房地产上市公司综合实力100强”以及“2019中国房地产上市公司发展速度五强”荣誉。

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据悉,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的中国房地产上市公司测评工作,已连续开展12年,相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。凭借正确有效的商业模式和发展战略,朗诗再次成功蝉联发展速度五强。

8月1日至8月3日,博鳌房地产论坛期间,格隆汇记录的绿城建设集团李军一段观点,在朋友圈被疯狂刷屏。其中有那么一句话“由于利润结算的滞后性,未来两年,房企财务报表会很难看。”

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从2016年10月开始的限价和之前疯狂刷新价格纪录的“地王”,成为了“收割”房企利润的“收割机”。房地产企业似乎始终难以摆脱市场的周期性波动,在利润高增长一两年后,就开始地产股,害怕波动的业绩,将拖累股价持续低迷。

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如增长放缓,甚至出现利润的下滑。这将导致地产企业的股价波动剧烈,很多投资者不敢投资。但克而瑞公布的7月份百强房企销售数据,要比六月下滑31.5%。而宝能集团高级副总裁余英更是认为,最早第三季度,三四线城市的销量就会下滑。

坚持资产轻型化,连获高质量项目

怎样让房地产行业摆脱行业周期的影响,实现业绩和利润的连续增长?

在房地产资金面全面收紧的行业大背景下,朗诗秉持价值投资理念,不抢地王,在坚持打造绿色节能又健康舒适的差异化产品的基础上,通过小股开发管理的轻资产化模式保证了持续快速增长。

从2014年开始,不断有房地产企业因此进行了大幅度转型。万科、恒大、万达、绿城等都在业务转型层面做了大量的探索和研究,比如万科转型美好生活服务商,绿城大量发展特色小镇和田园绿色综合体等,万达甚至彻底放弃了房地产。但这些新拓展的业务收入和利润,在短期内难以和传统的地产业务规模等量齐驱。因此转型失败的房企,并不在少数。

数据显示,2018年朗诗新增可售面积246万平方米,可售货值387亿,其中八成以上的项目通过收并购,参股和委托开发等多种方获得,平均权益占比约30%,土地获取成本具有显著优势。

在这样的背景下,很多企业把朗诗绿色集团(HK0106)作为了一种新的研究对象。和其他房企的转型相比,朗诗没有放弃房地产主营业务,而是深挖行业价值链,寻找到了更多更好的发展机会。

2018年朗诗合约签约销售共381亿,同比增长20%,新增28个项目,其中中国20个,美国8个。境内项目分布于中国广州、杭州、南京、成都、苏州、武汉、西安等一线及强二线城市,不乏核心城区核心地段的高质量项目。朗诗美国地产则在继续深耕旧金山、洛杉矶、波士顿和纽约等四大门户城市的基础上,新开拓了高成长型的凤凰城市场。朗诗项目主要集中在中国/美国主要的经济带和都市圈,均具有良好发展潜力,开发服务收入的毛利率水平均维持了行业较好的水平。

经过多年的深耕,朗诗在绿色地产领域,早已不仅仅局限于开发、运营、设计等方面,更延伸至绿色地产行业标准设计、绿地地产供应链认证等更为前瞻、更为广泛的领域,并已经成为这一领域的规则制订者和意见领袖之一。尤其是朗诗对社会责任的创新、实践的不断投入,更令朗诗正在成为全球资本开始关注、调研、悄悄布局的潜力股。

精准负债管控,提升盈利能力

图片 5地产业的增长模式正在进入2.0时代

据朗诗年报显示,2018年朗诗绿色集团净利润为14.4亿元,同比增幅99.9%; ROE为30.3%,同比增幅10.8个百分点,显著领先于行业水平。与此同时,集团核心净利润为人民币12.7亿元,比去年同期上升36.1%;向独立第三方或合作方收取的项目开发服务费收入约为人民币10.0亿元,较2017年同期增长约32.8%,实现开发服务税后利润约为人民币3.5亿元,比去年同期上升11.7%。

如果说,过去十多年的“住宅、零售、快周转模式”,是房地产行业之前的主流。那么,精细化、专业化,则注定会是下一个10年房地产发展的主要方向。

与出色的利润增长表现相对应的,是集团卓有成效的负债管控。朗诗2018年期末净负债率仅39.8%,维持在行业较低水平,短期负债即一年以内到期的负债占比下降到了10%,账面现金充裕,现金短债比高达8.7倍,抗风险能力和稳健经营能力大幅提升。

去年召开的十九大明确,中国经济发展进入了新时代,基本特征是由高速增长阶段转向高质量发展阶段。

凭借绿色差异化的核心竞争力和良好声誉,朗诗2018年获标普全球最高等级的绿色评级,在境外成功发行总额2亿美元绿色债券。在国内,朗诗获得了多家金融机构的支持,为朗诗保持快速发展提供了可靠的助力。

曾经的高周转模式,固然可以带来高增长,也可能在市场好的年份实现高收益。但是,一旦市场进入调控后,就会出现地价上涨、利润下滑,削弱公司利润率。因此行业素有“三年一个高峰,三年一个低谷”的说法。

紧跟市场需求,开拓创新业务

因为无法实现持续稳定的利润增长,导致房地产开发行业的平均市盈率一直很低,甚至落后于物业和代理销售行业。

在地产市场增长率面临天花板的行业背景下,众多房企都在加速布局创新产业开发力度,朗诗更是走在前列,早在2014年即开启转型升级战略,积极探索各类创新业务。

尤其是个别房企为了更高速的发展,忽视了房屋质量、安全,为了高周转而高周转,导致质量、事故频发。

如今,朗诗的创新业务涉猎广泛,项目延伸至城市更新、社区商业等多个领域。尤其是针对存量时代的城市更新领域,朗诗打造了上海朗诗新西郊项目、中欧国际工商学院深圳校区项目和纽约曼哈顿犹太教堂项目、上海朗诗绿色中心项目等经典案例,不仅进一步的强化朗诗在房地产行业的产品差异化优势地位,也对全世界城市更新、高能耗的旧建筑实现节能减排具有重大意义,朗诗新西郊项目也因此获得2018年C21国际“绿色解决方案奖”。

这和十九大提出的高质量发展明显冲突。高质量发展要求产品质量、工程质量、服务质量的高质量。

在“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的转型升级战略下,朗诗同时谨记社会责任,践行可持续发展理念,积极推广绿色建筑与绿色服务,致力于实现企业、社会、环境的多方共赢。这与近日国家发展改革委和科技部在《构建市场导向的绿色技术创新体系的指导意见》中提到的全国“实施城市绿色建筑”指导意见不谋而合。

朗诗敏锐洞察市场变化,早在十九大之前,朗诗的绿色住宅产品以“健康、舒适、智慧、节能、环保”为特色,注重客户价值的提升,并不断融入创新技术。朗诗在产品开发中坚持“绿色开发全流程”,通过联合各种内外部资源,从拿地、规划、设计、采购、施工、运营等各个环节把控项目的绿色技术实施。并且已经成为引领行业绿色技术发展,参与制定中国绿色地产建筑、采购、设计等技术标准的行业领袖。

正如朗诗集团董事长田明所说:“朗诗将继续聚焦绿色核心产业,凭借清晰的战略和差异化产品的竞争优势,强差异化产品核心能力的溢价空间,实现更好的业绩增长,创造更高的股东价值”。

早在2015年,朗诗就积极调整商业模式,在资本结构、业态范围、业务类型、开发类型等方面都出现结构性的转变。2.0商业模式赋予了绿色地产商业模式新的生命力。

戴德梁行的研究认为,目前部分房地产企业所以盈利能力持续下降的主要原因,就是还在高度依赖土地的部分红利取得较高的利润率。但近年来,朗诗早已不靠土地增值获利,而是靠开发和技术能力实现溢价。2017年度朗诗的合约销售中,非朗诗权益销售203亿,获得开发服务收入7.5亿,增长21%,实现开发服务利润3.1亿,增长14%。

其中,关键是朗诗发展了一条包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理可持续发展的全生态链的运营。

朗诗通过合作开发、小股操盘、委托开发三种方式,在不扩大负债率、增加融资压力的情况下,成功实现了市场份额的迅速扩张。根据朗诗的目标,未来会以更小的自有资金来提升资金回报率。

除了开发、投资的轻资产模式,提升收入回报。朗诗还积极参与城市更新,利用有效策略对其改造和盘活,令都市城区核心地段中日渐陈旧、收益低下、业已闲置的重要资产焕发出新的生命力。朗诗还选择错位竞争,选择的是轻资产型“二房东”模式,租房再转租运营。至今,朗诗也创立并推出了长租公寓品牌朗诗寓,已在北京、上海、广州等城市获取55个项目,目前标准面积房量超过15,000间,跻身集中式公寓行业第一梯队。同时,朗诗寓在未来3年内,目标布局17个主要一线及二线热点城市,形成10万间房量的规模。

图片 6ESG:令朗诗倍受境内外资本关注

2016年,国务院七部委发布《关于构建绿色金融体系的指导意见》,而促进绿色基金发展、引导各类机构开展绿色投资、鼓励金融机构开发绿色金融产品则成为证监体系分工职责的一部分。

中国基金业以ESG(环境、社会和公司治理;Environment、SocialResponsibility、CorporateGovernance)为评价标准选择投资上市企业,由此成为新的趋势。而海外的投资机构步伐更快,已经在用社会责任投资策略“武装”旗下大部分资产管理产品了。比如,法国安盛投资管理集团旗下2/3规模的资产管理产品都已经在应用ESG(社会责任投资),并且未来ESG还将逐步覆盖其所有产品。按照眼下的趋势,ESG很可能成为境内外资本市场最热门的板块。

朗诗的ESG领域的脚步,大幅领先于其他的地产同行。朗诗作为战略合作研究方,积极推动的朗诗·中国ESG景气指数(China ESG Development Index,以下简称ESGDI)是中国新经济指数NEI最新诞生的子指数,不同于新能源汽车指数、消费升级指数和数字经济指数,ESGDI是从可持续发展的维度分析各企业、行业乃至整个社会对国家新经济增长的影响和价值贡献。

ESGDI的主要价值体现在,它不仅可以使公众、媒体等利益相关方了解所在区域内的ESG整体发展状况,还可以为金融监管机构和金融投资机构提供决策参考,并能够通过提高企业管理水平,提升全社会的可持续发展水平。

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