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来自 房产咨询 2019-12-06 22:04 的文章
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新时代下什么样的房子才是好房子?

好房子如何界定:坚固、经济、适用。这是解放初期对好房子的界定标准。时代不同了,这三点依然是必须坚守的,如果不能坚守,就会因为基础不牢,地动山摇。但是,在几十年后的今天,我们如果还不能有所改善,有所超越,就可以用落伍来形容了。

在普通商品房进入量价齐跌的通道的同时,北京高端住宅市场却开始逆转一季度呈现出的颓势,稳步回升。

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据庞博国际地产综合服务机构统计,截至6月15日,北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已经超越了去年同期的成交量,别墅成交价格同比上升了14.5%,成交单价10万元以上的套数是去年同期的2倍。

曾经在亚洲高端住宅发展新格局的论坛上,作为首席演讲嘉宾,宣讲了中国豪宅的体系价值标准,受到与会专家的认同与好评。弹指一挥间,又过去了几年,检索已经发布的标准,我觉得这个标准又有很多需要修订的地方,在修订之前我写下了以下修订的意见,发表在《安家》杂志上,这里转载如下,希望对回答提问有所启迪。

为什么在整体楼市表现疲软的情况下,高端项目能够逆市走俏?未来豪宅的发展趋势如何?6月19日,北京青年报、法制晚报联合主办“解密2014京城高端住宅热销之谜”专题论坛,邀请住房和城乡建设部房地产决策咨询专家牛凤瑞、建筑规划专家开彦、中国豪宅研究院院长朱晓红、中国健康生态人居联合会执行会长兼秘书长冯国亮、庞博国际地产综合服务机构执行董事刘勇、亚豪机构策划中心副总经理崔民等业内专家,以及东汇置地CEO刘东、龙湖地产北京公司营销总监王勐、东方普罗旺斯总经理周国美等房企负责人,做客华墅山,一起就高端住宅市场的现状及发展趋势进行了深入探讨。

2016年中国豪宅市场如同春花怒放,一线城市、热点二线城市都喜获大丰收。全国总量2.5万套豪宅的成交量,比称之为豪宅元年的2015年翻了近一番,其中上海占56%,深圳占28%,北京占14%。单价10万+的高价楼盘,成交套数也都创下前所未有的新记录。然而,量价齐升,并没有带动品质、品味、品牌的整体跃升。相反,良莠不齐,分化严重,我们却看到了一些豪宅项目价格上去了,品质下去了。这是为什么?

据龙湖地产北京公司营销总监王勐分析,中国的别墅市场每年的销售额大约在300亿元左右,比较稳定,但是价格呈现出逐步上升的状况。而且,随着地价的逐步攀升,很多新近拿地的项目都在准备做豪宅项目,预计未来北京的三环附近很可能会出现顶级别墅项目。

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销售额基本固定 每年约300亿元

猪放在风口上也能飞,不是猪有翅膀,而是风太大,一旦风停,猪可能从天上掉下来成为死猪。所以,在去年的一波行情中,热点城市是凯歌嘹亮,捷报频传,房价飞扬,关于涨价的词汇一下子丰富就来,比如:补涨、快涨、普涨、跳涨。在涨势如潮的背景下,房子特好卖,甚至一房难求,还有谁来固守品质战线?这样分析,有一定道理,但与有些购房者“只买贵的,不买对的”消费误区也有关系。在这样的背景之下,豪宅就被定义是贵房子,大房子的代名词。所以,今天我们有必要联合业内同仁,修订发布《中国豪宅体系价值标准》,对豪宅再定义。

在普通商品房销售受挫的情况下,越来越多的人们开始把注意力转移到高端住宅上。据庞博国际地产综合服务机构统计,截至6月15日,北京3000万元以上的高端商品住宅的成交套数已经超越了去年同期的成交量,别墅成交价格同比上升了14.5%,成交单价在10万元以上的豪宅销售套数是去年同期的2倍。

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一时间,关于豪宅逆市热销的消息成为了人们关注的焦点。对此,据亚豪机构策划中心副总经理崔民介绍,当前豪宅的销售谈不上热,但也谈不上冷,应该说是平稳。可能存在阶段性的波动,例如,上半年的销量少一点,下半年的销量高一点,但总体的销量变化不大。

目的:

崔民分析,其实,影响豪宅购买者的因素和影响刚需项目购买者的因素不一样,其受国家大的经济的调整和波动比较明显。而且,购买豪宅的人群,在某个阶段的组成也是不同的,例如,某个阶段从事能源行业的比较多,再过一段时间,可能就换成别的行业了。由此可见,豪宅市场受政策的影响并不大,主要受的是经济层面的影响。

一、要强调豪宅不能囿于宅与园的硬件概念,而是要达到“既能栖息生活,又能安放心灵”的软硬兼备的双重标准,将"硬件不硬,软件不软"的住宅项目拦在豪宅门槛之外

就北京近3年的市场状况来看,豪宅市场的整个销售状况是平稳的,尽管有阶段性的变化,但总的需求量不变。

二、用定性定量结合的标准去测评真伪豪宅,为坚持品质立业,符合体系价值的品牌企业,优质项目树碑立传,让优者更优,劣者从良,从而提升整体的品质,品味,品牌

同样,龙湖地产北京公司营销总监王勐透露,其实,高端住宅市场每年的销售额是恒定的,大约在300亿元左右,在3000万元以上的高端项目中,别墅产品占70%,而在1000—1500万元之间的高端项目中,城市公寓产品占70%,每年的变化幅度并不大。

三、修订后的标准不再强调局部的优势,而是要强调价值链上的各个环节都要过硬,秀为表,惠为里,适为度,稀为贵,文化为魂

价格仍将看涨 建议放开市场管制

四、环保、科技、智慧、健康、服务、文化款要细化

虽然销量变化不大,但是豪宅每年的价格呈现出逐渐上涨的趋势。而且,业内人士相信,作为一种稀缺资源,高端项目的价格未来仍将看涨。

五、修订后的《中国豪宅体系价值标准》将力求达到简约,易读,易懂,为更多人所认知认同

崔民分析,现在豪宅的价格之所以上涨较快,主要是因为豪宅的土地价值越来越得到人们的认同,而且,豪宅地块的供应越来越稀缺。例如,去年比较受关注的融创拿的农展馆的地块,楼面价都已经达到了7万多元,就是因为这样的优质的地块未来是越来越稀少的,人们愿意为它付出高价钱。

六、分析模型将进一步简化,兼顾典型性,普遍性,适用性

崔民表示,豪宅未来的价格肯定是上涨的,从现在来看,预估未来10万元以上的项目在北京会很多,现在这些10万元以上的项目之所以没入市,主要是受政策的影响,销售受到管制。

崔民认为,我国应该放开对豪宅市场的管制,实行“双轨制”,把 豪宅市场与普通住宅市场分开,而不是把豪宅市场与普通住宅市场捆在一起,这才是一个健康的市场体系。因为对于某些阶层的人来说,高端项目也是必需品,属于刚需项目。

同样,建筑规划专家开彦表示,我国目前已经是世界第二大经济体,未来很可能会成为世界第一大经济体,人才和钱财实力雄厚,对高端项目有着巨大的需求,但是我国的住宅和国外相比却差远了。

开彦指出,有些人以中国土地奇缺为由来论证中国不适合做高端项目,其实这是不对的,中国的土地并不少。而且,日本和欧洲的一些国家的土地比中国更少,但是这些国家在高端项目的建设上依然比中国强。所以,土地少不是根本问题,问题是规划和发展方向的问题。我国应该放开豪宅市场,鼓励人们去做高端住宅。

前景依旧乐观 别墅需回归居住属性

随着地价的提高,越来越多的新开项目开始定位于高端住宅。据统计,2014年北京将有融创农展馆项目、中粮孙河项目、保利首开东坝项目等多个售价超过10万元/平方米的项目入市,豪宅市场的竞争将更加激烈。但在王勐等房企一线营销负责人看来,高端住宅市场的前景依旧乐观。

王勐预计,由于目前拍出的地块的总价都比较高,很多项目都在考虑做低密度的别墅项目,预计未来2000万—4000万的别墅的比重会比较大,未来,在三环附近很可能会出现顶级别墅这样的业态。竞争可能会比较激烈,但总体来说还比较乐观。

但王勐同时表示,在竞争比较激烈的当下,别墅需要一改以往只注重外表的做法,回归到居住属性。

据介绍,现在别墅的土地价格非常贵,每平米可能有将近10万元的成本,因此,开发商以后再设计别墅时,不能只顾着美观,而要回归到居住属性,争取在有限的面积内,能为业主设计出更多的功能。只有将功能性和美观性兼顾,才有可能会赢得客户的信赖。

王勐的观点在华墅山的实践中得到了很好的印证。据华墅山的营销顾问公司庞博国际执行董事刘泳介绍,华墅山从拿地到现在已经有11年得时间,总共开发了4期,前三期的销售状况每次都很好,这皆是源于华墅山对注重使用价值的一贯坚持。

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